¿Tiene personalidad jurídica una comunidad de propietarios?

La personalidad jurídica es un concepto fundamental del derecho que determina si una entidad puede tener derechos y obligaciones propias, contratar, demandar y ser demandada. Pero, ¿tienen las comunidades de propietarios personalidad jurídica? ¿Pueden actuar como una persona independiente de sus miembros?

 

En este artículo te explicamos si las comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica, qué implicaciones tiene esto, cómo afecta a su capacidad de actuar y qué dice la legislación al respecto.

 

Si buscas un gestor de fincas en Barcelona, gestionamos diariamente asuntos que requieren entender la naturaleza jurídica de las comunidades y podemos asesorarte sobre todas sus implicaciones prácticas.

¿Qué es la personalidad jurídica?

Antes de responder a la pregunta principal, conviene aclarar qué es la personalidad jurídica.

La personalidad jurídica es la capacidad de ser sujeto de derechos y obligaciones.

Las personas físicas (los seres humanos) tienen personalidad jurídica por el mero hecho de nacer. Pero también pueden tener personalidad jurídica ciertas entidades creadas por el derecho: sociedades mercantiles, asociaciones, fundaciones, etc. Una entidad con personalidad jurídica puede:

 

• Tener patrimonio propio.
• Contratar en nombre propio.
• Demandar y ser demandada.
• Tener responsabilidad propia (separada de la de sus miembros).
• Tener CIF y obligaciones fiscales.

¿Tienen personalidad jurídica las comunidades de propietarios?

La respuesta es: sí, pero con matices.

Tradicionalmente, la doctrina y la jurisprudencia negaban personalidad jurídica a las comunidades de propietarios. Se consideraba que eran meras entidades sin entidad propia, formadas por la suma de sus propietarios.

Sin embargo, esta posición ha ido evolucionando. La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y sus sucesivas reformas han ido reconociendo cada vez más capacidad de actuación a estas. Hoy se les reconoce una personalidad jurídica especial o limitada.

Actualmente, se considera que tienen personalidad jurídica propia, aunque con ciertas peculiaridades que las diferencian de otras personas jurídicas como las sociedades mercantiles. Esta personalidad jurídica se manifiesta en que las comunidades pueden:

 

• Tener CIF propio.
• Contratar servicios en nombre propio.
• Demandar y ser demandadas.
• Tener cuentas bancarias propias.
• Tener obligaciones fiscales propias.
• Ser propietarias de bienes (aunque esto es discutido).

Fundamento legal de la personalidad jurídica

Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal no dice expresamente que las comunidades tengan personalidad jurídica, pero les atribuye capacidad para realizar actos que solo pueden hacer las personas jurídicas. Por ejemplo:

 

• Contratar administradores y servicios.
• Reclamar judicialmente deudas.
• Ser demandadas.
• Tener obligaciones fiscales.

Código Civil

El Código Civil regula las «comunidades de bienes» como entidades sin personalidad jurídica. Sin embargo, esta es una figura especial que va más allá.

Jurisprudencia

El Tribunal Supremo ha reconocido en múltiples sentencias que tienen «personalidad jurídica propia» o, al menos, «capacidad procesal» para actuar en juicio.

Legislación fiscal

La Agencia Tributaria exige que tengan CIF y cumplan determinadas obligaciones fiscales, lo que implícitamente reconoce su personalidad jurídica.

Características especiales de la personalidad jurídica de las comunidades

Aunque se reconoce personalidad jurídica a las comunidades, esta tiene características especiales:

Personalidad limitada

La personalidad jurídica de las comunidades es más limitada que la de una sociedad mercantil. Por ejemplo:

 

• No pueden desarrollar actividades empresariales.
• Su objeto está limitado a la gestión de los elementos comunes.
• No pueden tener ánimo de lucro.

Responsabilidad de los propietarios

Aunque tiene personalidad propia, los propietarios responden subsidiariamente de las deudas de la comunidad en proporción a sus cuotas. Esto significa que si no es posible pagar una deuda, los acreedores pueden reclamar a los propietarios individualmente.

Patrimonio

Tradicionalmente se considera que los elementos comunes pertenecen a todos los propietarios en proindiviso, no a la comunidad como entidad. Sin embargo, sí pueden tener cuentas bancarias, fondos de reserva y otros activos a su nombre.

Implicaciones prácticas de la personalidad jurídica

CIF y obligaciones fiscales

Deben solicitar CIF en la Agencia Tributaria y cumplir determinadas obligaciones fiscales:

 

• Presentar el modelo 347 si superan ciertos umbrales de operaciones con terceros.
• Retener IRPF si tienen empleados.
• Presentar declaraciones informativas.

Capacidad para contratar

Pueden contratar servicios en nombre propio:

 

• Administrador de fincas.
• Servicios de limpieza.
• Mantenimiento de ascensores.
• Seguros.
• Suministros (agua, luz de zonas comunes).

 

Estos contratos los firma el presidente en representación de la comunidad.

Capacidad procesal

Pueden demandar y ser demandadas en nombre propio, representadas por el presidente.

Pueden:

 

• Reclamar deudas a propietarios morosos.
• Demandar a constructores por defectos.
• Ser demandadas por terceros (por ejemplo, por daños causados por el edificio).
• Impugnar actos administrativos.

Cuentas bancarias

Pueden (y deben) tener cuentas bancarias propias a nombre de la comunidad, con el CIF de la misma. El presidente es quien opera estas cuentas en representación.

Responsabilidad contractual y extracontractual

Puede contraer obligaciones y ser responsable de daños causados a terceros. Por ejemplo:

 

• Si se desprende una teja y daña un coche, la comunidad es responsable.
• Si contrata una obra y no la paga, puede ser demandada.
• Si un empleado d causa daños, hay que responder.

Diferencias con otras personas jurídicas

Comunidad de propietarios vs. Sociedad mercantil

• Objeto: en este caso, solo puede gestionar elementos comunes; la sociedad puede desarrollar cualquier actividad lícita.
• Ánimo de lucro: La comunidad no tiene ánimo de lucro; la sociedad sí.
• Constitución: La comunidad nace automáticamente; la sociedad requiere escritura pública e inscripción registral.
• Responsabilidad: En la comunidad, los propietarios responden subsidiariamente; en la sociedad, la responsabilidad está limitada al capital social (en SL y SA).

Comunidad de propietarios vs. Asociación

• Voluntariedad: la pertenencia a una asociación es voluntaria; la pertenencia a la comunidad es obligatoria para quien compra una vivienda.
• Objeto: la asociación puede tener fines muy diversos; la comunidad solo gestiona elementos comunes.
• Regulación: la comunidad se rige por la Ley de Propiedad Horizontal; la asociación por la Ley de Asociaciones.

Comunidad de propietarios vs. Comunidad de bienes

• Personalidad jurídica: la comunidad de propietarios tiene personalidad jurídica propia; la comunidad de bienes no.
• Regulación: la comunidad de propietarios tiene regulación específica; la comunidad de bienes se rige por el Código Civil.
• Obligatoriedad: la comunidad de propietarios es obligatoria; la comunidad de bienes es voluntaria.

Consecuencias de la falta de personalidad jurídica plena

Aunque se reconoce personalidad jurídica, al no ser plena tiene algunas consecuencias:

• Limitaciones en la capacidad de obrar. No pueden realizar cualquier acto jurídico, sino solo los relacionados con su objeto (gestión de elementos comunes).

• Responsabilidad de los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente de las deudas, lo que no ocurre en sociedades de responsabilidad limitada.

• Dificultades para ciertos trámites. Algunos organismos y entidades no reconocen plenamente la personalidad jurídica de las comunidades, lo que puede dificultar ciertos trámites.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La división horizontal debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero esto no crea la personalidad jurídica de la comunidad, que nace automáticamente por ley. La inscripción tiene efectos de publicidad y oponibilidad frente a terceros, pero no es constitutiva de la personalidad jurídica.

Representación

La comunidad actúa a través de sus órganos:

 

• El presidente: es el representante legal en todos los actos y contratos.
• La junta de propietarios: es el órgano de decisión que adopta los acuerdos.

 

El presidente puede realizar actos de administración ordinaria sin necesidad de acuerdo de la junta, pero para actos extraordinarios (obras importantes, pleitos, etc.) necesita autorización de la junta.

Implicaciones fiscales

La personalidad jurídica de las comunidades tiene importantes implicaciones fiscales:

• Obligación de CIF. Todas deben solicitar CIF, que las identifica como sujeto fiscal.

• Modelo 347. Si se realizan operaciones con un mismo proveedor por más de 3.005,06 euros al año, debe presentar el modelo 347.

• Retenciones de IRPF. Si tiene empleados o contrata profesionales, debe practicar retenciones de IRPF.

• IVA. Las comunidades no son sujetos pasivos de IVA por las cuotas que cobran a los propietarios, pero sí deben soportar el IVA de los servicios que contratan.

El papel del administrador de fincas

Un administrador de fincas profesional es fundamental para gestionar correctamente todos los aspectos relacionados con la personalidad jurídica de la comunidad:

 

• Solicitar y gestionar el CIF.
• Cumplir con las obligaciones fiscales.
• Gestionar las cuentas bancarias.
• Representación en contratos.
• Coordinar con el presidente en procedimientos judiciales.