Cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios

El auge de los pisos turísticos en Barcelona ha generado numerosos conflictos en las comunidades de propietarios. Ruidos, molestias, inseguridad y deterioro de la convivencia son algunas de las quejas más habituales de los vecinos que conviven con viviendas de este tipo de uso en su edificio.

Si tu comunidad está sufriendo los problemas derivados de los pisos turísticos y quieres saber cómo prohibirlos legalmente, este artículo te ofrece una guía completa con toda la información que necesitas. Como expertos en administración de fincas en Barcelona, conocemos a fondo la legislación aplicable y los procedimientos más eficaces para proteger la tranquilidad de tu comunidad.

¿Qué son los pisos turísticos y por qué generan conflictos?

Las viviendas de uso turístico (VUT), son aquellas que se alquilan de forma temporal a turistas, generalmente a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. A diferencia de los alquileres tradicionales, estos alojamientos se caracterizan por estancias cortas, rotación constante de ocupantes y un uso similar al de un hotel.

Los principales problemas que generan en las comunidades son:

 

• Ruidos y molestias: la rotación constante de turistas que no conocen ni respetan las normas de convivencia genera ruidos a deshoras, fiestas y comportamientos incívicos.
• Inseguridad: la entrada y salida constante de personas desconocidas compromete la seguridad del edificio y dificulta el control de accesos.
• Deterioro de zonas comunes: el uso intensivo de ascensores, escaleras y otras instalaciones acelera su deterioro.
• Pérdida de convivencia: la ausencia de vecinos estables rompe el tejido comunitario y dificulta la toma de decisiones colectivas.
• Devaluación del inmueble: en casos extremos, la proliferación de pisos turísticos puede afectar negativamente al valor de las viviendas.

Marco legal: ¿Se pueden prohibir los pisos turísticos?

La respuesta es sí, pero con matices. La legislación española y catalana ofrece varios mecanismos para que las comunidades de propietarios puedan limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas.

Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado en 2019, establece que:

• La junta de propietarios puede limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico mediante acuerdo adoptado por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios.

Este acuerdo puede adoptarse en cualquier momento, incluso si ya existen pisos de este tipo en funcionamiento en el edificio. Una vez aprobado, será de aplicación para todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron a la junta.

Legislación catalana sobre viviendas de uso turístico

En Cataluña, la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y el Decreto 159/2012 regulan las viviendas de uso turístico, estableciendo requisitos estrictos para su funcionamiento:

 

• Licencia turística obligatoria.
• Cumplimiento de requisitos de habitabilidad y seguridad.
• Limitaciones urbanísticas en determinadas zonas.
• Prohibición en edificios plurifamiliares sin autorización de la comunidad.

 

Además, el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) de Barcelona limita drásticamente la concesión de nuevas licencias turísticas en la mayor parte de la ciudad.

Estatutos de la comunidad

Los mismos estatutos de la comunidad pueden incluir cláusulas que prohíban o limiten el uso turístico de las viviendas. Si ya contienen esta prohibición, no es necesario adoptar ningún acuerdo adicional: la prohibición es directamente aplicable. Si los estatutos no contienen esta cláusula, se puede modificar mediante acuerdo de la junta con la mayoría de tres quintas partes.

Procedimiento para prohibir los pisos turísticos en tu comunidad

Si tu comunidad quiere prohibirlos, estos son los pasos a seguir:

• Paso 1: Verificar los estatutos. Lo primero es comprobar si los estatutos de la comunidad ya contienen alguna cláusula que prohíba o limite este uso. Si es así, la prohibición ya está en vigor y solo hay que hacerla cumplir. Si los estatutos no dicen nada al respecto, habrá que adoptar un acuerdo en junta o modificar los estatutos.

• Paso 2: Convocar una junta de propietarios. El presidente o el administrador debe convocar una junta de propietarios incluyendo en el orden del día un punto específico sobre la limitación o prohibición de viviendas de uso turístico.

• La convocatoria debe realizarse con al menos seis días de antelación (salvo que los estatutos establezcan un plazo mayor) y debe especificar claramente el asunto a tratar.

• Paso 3: Debatir y votar el acuerdo. En la junta, se debe debatir la propuesta y proceder a la votación. Para que el acuerdo sea válido, se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios. Es importante que el acuerdo se redacte de forma clara y precisa, especificando:

• • Qué se prohíbe exactamente (alquiler, cesión temporal a terceros, etc.).
  • Ámbito de aplicación (todas las viviendas, solo algunas, etc.).
  • Excepciones, si las hay.
  • Consecuencias del incumplimiento.

• Paso 4: Notificar el acuerdo a todos los propietarios. Una vez aprobado el acuerdo, debe notificarse formalmente a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra. La notificación debe realizarse de forma fehaciente (burofax, correo certificado) para que tenga efectos legales.

• Paso 5: Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, es recomendable inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. De esta forma, la prohibición quedará reflejada en la nota simple del inmueble y será oponible a terceros, incluidos futuros compradores.

• Paso 6: Hacer cumplir el acuerdo. Una vez adoptado y notificado el acuerdo, la comunidad debe hacerlo cumplir. Si algún propietario continúa alquilando su vivienda para uso turístico, la comunidad puede:

• • Requerirle formalmente que cese la actividad
  • Iniciar un procedimiento judicial para hacer cumplir el acuerdo
  • Reclamar daños y perjuicios si la actividad ha causado perjuicios a la comunidad

¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya están en funcionamiento?

Una de las dudas más frecuentes es si el acuerdo de prohibición afecta a los pisos turísticos que ya estaban en funcionamiento antes de su aprobación.

La respuesta es sí. El acuerdo de la junta es de aplicación inmediata para todos los propietarios, independientemente de cuándo iniciaran la actividad turística. No existe ningún derecho adquirido que permita continuar con la actividad una vez que la comunidad ha decidido prohibirla.

Los propietarios afectados deben cesar la actividad turística y, si tienen reservas confirmadas, deberán buscar soluciones alternativas (cancelación, reubicación, etc.) sin que la comunidad tenga ninguna responsabilidad al respecto.

Alternativas a la prohibición total

Si la comunidad no consigue la mayoría necesaria para prohibir completamente los pisos turísticos, existen alternativas intermedias:

 

• Limitación temporal: permitir el alquiler solo en determinadas épocas del año.
• Limitación cuantitativa: establecer un número máximo de viviendas que pueden destinarse a este uso.
• Condiciones especiales: Permitir el uso solo si se cumplen determinados requisitos (seguro de responsabilidad civil, depósito de garantía, presencia de un responsable local, etc.).
• Modificación de estatutos: incluir normas de convivencia más estrictas que dificulten el uso sin prohibirlo expresamente.

Consejos prácticos para comunidades que quieren prohibir pisos turísticos

• Actúa cuanto antes: cuanto más tiempo pase, más difícil será conseguir la mayoría necesaria, ya que los propietarios con pisos turísticos se opondrán.
• Documenta los problemas: recoge pruebas de los problemas causados por estos (quejas, incidentes, deterioros) para justificar la decisión.
• Asesórate profesionalmente: contar con un administrador de fincas experimentado o un abogado especializado es fundamental para garantizar que el procedimiento se realiza correctamente.
• Comunica claramente: explica a todos los propietarios los motivos de la prohibición y los beneficios que aportará a la comunidad.
• Sé firme en la ejecución: una vez aprobado el acuerdo, hazlo cumplir sin excepciones para evitar que pierda eficacia.

 

Prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios es posible y legal, siempre que se siga el procedimiento correcto y se obtenga la mayoría necesaria. La legislación actual ofrece herramientas eficaces para proteger la tranquilidad y la convivencia en las comunidades, pero es fundamental actuar con conocimiento, planificación y asesoramiento profesional.

 

Si tu comunidad en Barcelona está sufriendo los problemas derivados de los pisos turísticos y necesitas ayuda para prohibirlos, en Nonell i Mateu podemos asesorarte en todo el proceso. Como especialistas en administración de fincas en Barcelona, conocemos a fondo la legislación aplicable y te ayudaremos a proteger la tranquilidad de tu edificio.